Hace poco abordamos la problemática de los pisos turísticos en Andalucía, aunque como vimos es algo que afecta a casi todas las zonas de España. En principio en todas las noticias que quizás estás viendo en la tele, toda la responsabilidad para limitar su proliferación parece recaer en las normas que dicten ayuntamientos y comunidades autónomas. Pero si buscamos hay más.
Y es que en las juntas de propietarios de cada comunidad de vecinos, esas que se celebran como mínimo una vez al año, también se puede levantar la voz y adoptar medidas que muchos no conocen. De hecho es algo que estamos valorando hacer en mi bloque situado en un barrio dónde los pisos turísticos casi son "trending topic" de las conversaciones de rellano.
La Ley con superpoderes
Tradicionalmente son los Estatutos de Autonomía de las Comunidades Autónomas los que les atribuyen la competencia exclusiva en materia de turismo (en Andalucía por Decreto núm. 31/2024 de la Consejería de Turismo, Cultura y Deporte, de 29 enero).
Un amplio abanico que entre otras cosas afecta a la ordenación del sector turístico y la regulación y clasificación de las empresas y establecimientos. Luego en un segundo plano están los ayuntamientos, que por medio de sus planes urbanísticos y ordenanzas municipales, pueden (entre muchos usos) establecer limitaciones y controlar este tipo de viviendas. Dos escalones tras el cual llegan las comunidades de propietarios que también tienen algo que decir al respecto.
De entrada hay que decir que si los Estatutos de la comunidad no lo prohíben expresamente, no es necesaria su autorización para convertir una vivienda de uso residencial o alquiler tradicional en una vivienda de uso turístico.
Como digo, mi piso está en una zona en la que abundan este tipo de viviendas. Conocidas como VUT (Viviendas de uso turístico), ya hemos visto como la normativa (local y autonómica) quiere frenarlas. Pero es que además los propietarios tenemos el apoyo de la LPH.
Piso turístico
Son las siglas con las que se conoce a la Ley sobre Propiedad Horizontal (en adelante LPH) y entre todas sus normas que regulan la convivencia en los bloques de pisos y casas, aparece una que permite a las comunidades de propietarios que puedan limitar la creación de viviendas destinadas a alquileres turísticos. La clave está en el apartado duodécimo del artículo 17 de la LPH:
12. "El acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, suponga o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación. Asimismo, esta misma mayoría se requerirá para el acuerdo por el que se establezcan cuotas especiales de gastos o un incremento en la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad, siempre que estas modificaciones no supongan un incremento superior al 20%. Estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos"
Dicho de otra forma, la LPH permite expresamente a la Junta de propietarios limitar este tipo de viviendas por medio de un acuerdo para el que hará falta una mayoría de las tres quintas partes del total de los propietarios que representan tres quintas partes del total de las cuotas de participación.
Estos propietarios podrán establecer limitaciones o condiciones para el ejercicio de actividades de alquileres turísticos en regímenes de propiedad horizontal. Así pueden desde establecer cuotas especiales de gasto (un extra) o incrementar la participación de los gastos comunes de la vivienda donde se realice dicha actividad o lo que es lo mismo, aumentarles la cuota mensual de la comunidad. Dos medidas que sin embargo tienen un límite y es que estas modificaciones no pueden suponer un incremento superior al 20%.
Dicho todo esto, el proceso tiene además algunas consideraciones que hay que tener en cuenta. En primer lugar los acuerdos que a tal efecto se adopten, no tendrán carácter retroactivo. Además, dichos acuerdos además de aparecer reflejados en el libro de actas, deberán inscribirse en el Registro de la Propiedad para ser oponibles por terceros.
Imagen | Pepe Martín Ideal
Por lo tanto vemos que aunque la Ley ayuda, no quiere decir que sea una especie de carta blanca para la adopción de decisiones. Debe ser conforme a la ley para no vulnerar el derecho a la propiedad de los interesados.
Además y respecto a los usuarios que alquilan pisos, hay una obligación que no todos conocen. Estas personas que hacen de anfitriones en sus VUT están obligados a realizar el registro de viajeros en la Policía Nacional o Guardia Civil con cada inquilino que llega, algo parecido a lo que hacen los establecimientos hoteleros. No cumplir con esta declaración puede conllevar importantes sanciones.
Acudir a la justicia
Foto de Katrin Bolovtsova
Pero es que además, los vecinos tienen en su mano más medidas cómo por ejemplo la posibilidad de acudir a la vía judicial mediante acciones de cesación. Se trata de una acción legal que permite impugnar la existencia de alquileres turísticos bajo el fundamento previsto en el apartado segundo del artículo 7 de la LPH.
Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
En el artículo habla de prohibir las actividades molestas, insalubres, peligrosas o ilícitas que resulten dañosas para la finca. En ese sentido las VUT no están prohibidas como tal, por lo que el denunciante, en este caso la comunidad de vecinos, debe probar la actividad en ese piso resulta molesta y vulnera la Ley.
El presidente de la comunidad, a iniciativa propia o de cualquiera de los propietarios u ocupantes, requerirá a quien realice las actividades prohibidas por este apartado la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Como reza el articulado, si el infractor persistiere en su conducta el Presidente, previa autorización de la Junta de propietarios, "debidamente convocada al efecto, podrá entablar contra él acción de cesación". Un proceso por medio de un juicio ordinario por el que presentada la demanda y acompañada de la acreditación del requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo adoptado por la Junta de propietarios, "el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad prohibida, bajo apercibimiento de incurrir en delito de desobediencia".
Candado de un piso de alquiler turístico
Incluso se puede acordar en el caso de que la sentencia fuese estimatoria, "además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados a la comunidad".
Dicho todo esto, queda claro que los propietarios tienen mucho que decir en este fenómeno para intentar controlarlo. Y casi siempre la herramienta ideal será la junta de propietarios, para no tener que llegar al terreno judicial.
Imagen portada | Telecinco
En Xataka SmartHome | Quiero vender o comprar un piso o inmueble. Esto es lo que dice la ley y estos todos los documentos que necesito
Ver 1 comentarios