Terrazas y azoteas privativas. La ley deja claro lo que está prohibido hacer

Hasta 2020, tener un piso con terraza se consideraba un extra que no interesaba a todos. Sin embargo, con la llegada de la pandemia y el confinamiento, disponer de un pequeño espacio para escapar del encierro, especialmente en pisos pequeños, se volvió más que un lujo, una verdadera necesidad.

Quienes tienen terraza o balcón comenzaron a valorar de otra forma esta parte de la casa, que muchas veces pasaba desapercibida. Empezaron a instalar piscinas, columpios y montar barbacoas, sin saber que en algunas terrazas está prohibido colocar ciertos accesorios. Esto puede resultar costoso si no se cumplen las normas, por lo que es importante conocer lo que establece la ley al respecto.

Lo primero que debemos hacer es diferenciar los tipos de terrazas o balcones (y otras zonas) que pueden existir en un edificio. Aunque no lo parezca, no todas estas áreas son propiedad del dueño del piso en el que están integradas. Por ello, es fundamental distinguir entre terrazas particulares, terrazas comunitarias y, el caso más interesante, terrazas comunitarias de uso privativo. La diferencia radica en quién tiene derecho de uso y quién es responsable de su mantenimiento.

Tipos de terrazas

• Terraza particular: es la más habitual en una gran mayoría de pisos. Esta terraza es de propiedad exclusiva de un solo propietario y forma parte de su vivienda. Solo el dueño de la vivienda puede acceder y utilizarla, siendo responsable de su mantenimiento y de los posibles gastos derivados de reparaciones o reformas.
• Terraza comunitaria: muy común en bloques de pisos, este tipo de terraza es propiedad de toda la comunidad de vecinos y está destinada al uso común. Normalmente, no es accesible de forma individual, y cualquier modificación o reparación requiere la aprobación de la comunidad. Los gastos de mantenimiento y reparación se reparten entre todos los vecinos.
• Terraza comunitaria de uso privativo: esta es la que más nos interesa, y la que más controversias despierta. Aquí, la terraza es propiedad de la comunidad, pero su uso está asignado de manera exclusiva a un vecino o a un grupo limitado de propietarios. Quien tiene el uso exclusivo puede disfrutar de la terraza como si fuera particular, pero sigue siendo la comunidad la responsable de las reparaciones estructurales, mientras que el usuario es responsable de su limpieza y mantenimiento cotidiano. Este concepto que engloba distintos espacios del inmueble, como pueden ser patios de luces, las terrazas de algunos áticos, las azoteas...

¿Qué son las terrazas comunitarias de uso privativo?

Ya hemos visto una primera definición de lo que se considera una terraza comunitaria de uso privativo: un espacio cuyo uso y disfrute recaen sobre el propietario de una vivienda a la que generalmente está asociada, y que debe estar recogido en el contrato de compraventa o alquiler. Sin embargo, aunque ese propietario tiene derecho de uso, esto no implica que pueda disponer libremente de ese espacio, como ocurre con el resto de su vivienda.

En otras palabras, en una terraza comunitaria de uso privativo, el usuario no tiene libertad para realizar obras o modificar la estructura. Cualquier reforma que afecte la terraza debe comunicarse a la junta de propietarios para su aprobación.

Esta persona, que disfruta de ese espacio de forma privada, tiene acceso exclusivo, lo que a menudo genera discrepancias entre los demás propietarios. No obstante, el usuario debe permitir el acceso a la comunidad para realizar obras o mejoras necesarias.

El hecho de que el espacio pertenezca a la comunidad pero solo pueda ser utilizado por una persona es un punto de fricción y origen de muchas polémicas. Estas discrepancias pueden resolverse consultando el título constitutivo de la comunidad, donde se establecen las condiciones de uso y acceso a este tipo de espacios.

Derechos y obligaciones

Otro de los puntos que genera polémica es quién debe asumir los gastos generados en una terraza comunitaria de uso privativo (hablamos de terrazas en sentido amplio).

Por un lado, está el tema del mantenimiento, que puede ser responsabilidad de la comunidad o del propietario, según lo estipulado en los estatutos de la comunidad.

Sin embargo, la persona que tiene derecho de uso y disfrute de la terraza debe mantenerla en buen estado, limpia y cuidada, asegurándose, por ejemplo, de que los desagües estén libres de obstrucciones para evitar inundaciones y posibles filtraciones que afecten a otras viviendas.

Si surgen problemas como filtraciones o humedades, la comunidad será responsable de las reparaciones siempre y cuando no se deban a negligencia del usuario de la terraza o a falta de mantenimiento que pudiera haber provocado dicha situación. En caso de que los daños resulten de un mal uso por parte del propietario o inquilino, como una limpieza inadecuada o falta de cuidado, será el usuario quien deba asumir el costo de las reparaciones.

Los daños no se deben a una negligencia. Sin embargo, si los daños estructurales ocurren de manera natural y sin negligencia, la comunidad será la encargada de cubrir los gastos de reparación.

¿Qué normas regulan este espacio?

De nuevo, a la hora de estudiar la normativa que regula estos espacios, hay que acudir a una vieja conocida como es la Ley de Propiedad Horizontal. Esta recoge en su artículo 7 apartado 1 lo siguiente:

"El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad."

Y a todo lo anterior añade una explicación clave en relación al resto del inmueble del que no es propietario. Un espacio en el que entran las zonas comunes y por lo tanto en el que tiene cabida una terraza comunitaria de uso privativo.

En el resto del inmueble no podrá realizar alteración alguna y si advirtiere la necesidad de reparaciones urgentes deberá comunicarlo sin dilación al administrador.

Si en tu caso, tienes una terraza de este tipo, lo mejor que puedes hacer es consultar el título constitutivo de la comunidad (los famosos estatutos), o si lo prefieres, preguntando en la junta de propietarios de tu edificio para que te informen de cuáles son las actividades y modificaciones que se pueden o no realizar.

Qué puedo y no puedo hacer

Así, por ejemplo, la persona que tiene derecho de uso y disfrute sobre este tipo de terraza debe observar ciertas limitaciones. No se pueden instalar estructuras fijas, por lo que las plantas deben estar en macetas individuales y no adheridas al suelo o a la pared. Esta restricción también se aplica a otros elementos, como tumbonas, mesas, sombrillas y columpios, que deben ser totalmente móviles y no estar sujetos al suelo o la pared.

Las piscinas portátiles están permitidas siempre y cuando se verifique que la estructura soporta el peso. Además, es necesario respetar las normas de comportamiento, evitando ruidos excesivos; el uso de barbacoas está permitido, a menos que los estatutos de la comunidad lo prohíban. Cualquier modificación que se desee realizar debe ser comunicada a la comunidad de propietarios.

Asimismo, y de acuerdo con lo que hemos mencionado, está completamente prohibido colocar cerramientos o ampliar la vivienda creando habitaciones en la terraza comunitaria.

Igualmente, tampoco podrás colocar un sistema de sujeción para placas fotovoltáicas, al igual que cualquier tipo de estructura de climatización que tenga que llevar implícito una anclaje fijo a la estructura del edificio. En ese caso será necesario contar con permiso de la comunidad propietarios.

Foto de portada | VLF en Pixabay 

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