Vivo en un piso alquilado: con esta calculadora del Gobierno ya sé cuánto me pueden subir la renta cada año

Hemos comenzado el año hace tan solo unos días y, junto con las rebajas y el aumento en el precio de algunos productos, también llega una modificación que afecta a uno de los problemas más importantes para la mayoría de la población: el acceso a la vivienda.

Con 2025, España estrena un nuevo sistema para regular el precio de los alquileres. En un país donde, en muchas ocasiones, alquilar resulta más caro que comprar, el gobierno se ha propuesto establecer parámetros más definidos para controlar los precios de los alquileres. El IPC queda relegado al pasado, y este nuevo mecanismo será el encargado de determinar cuánto pueden incrementarse los alquileres cada año.

El alquiler bajo la lupa

El gobierno liderado por Pedro Sánchez se ha planteado como objetivo para este año mantener los precios de los alquileres dentro de un rango razonable (aunque lograrlo es otra cuestión). En las grandes ciudades, el problema del alquiler y, en general, el acceso a la vivienda se ha convertido en una de las principales preocupaciones de los ciudadanos, motivo por el cual los políticos han priorizado este tema en sus agendas.

Además de medidas como el bono de alquiler joven o los avales ICO para la compra de la primera vivienda, el Ejecutivo ha puesto en marcha una nueva iniciativa para regular el precio de los alquileres en España. Con esta medida, el Índice de Precios al Consumo (IPC), que durante años fue el indicador clave para actualizar las rentas, ha quedado desplazado.

Tradicionalmente, el IPC se utilizaba para ajustar los precios de los alquileres (y en general todos los precios) según la evolución del costo de vida y la inflación. Muchos contratos incluían una cláusula que permitía a los propietarios actualizar la renta anualmente en base al IPC, siempre y cuando estuviera estipulado en el contrato. En caso contrario, el aumento solo podía realizarse con un acuerdo entre ambas partes, tomando como referencia la variación interanual del IPC publicada por el Instituto Nacional de Estadística (INE) en el mes de revisión.

Sin embargo, debido a la elevada inflación, el Gobierno limitó los aumentos al 2% y 3% entre 2022 y 2024, con la intención de frenar el crecimiento descontrolado de los precios del alquiler. Aunque esta medida buscaba aliviar la situación, no logró contener la escalada de precios en el mercado inmobiliario. Es en este contexto donde entra en juego el IRAV, el nuevo mecanismo destinado a reemplazar al IPC para regular los alquileres en el país.

Qué es el IRAV

En virtud de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda y para darle forma, el ejecutivo de Pedro Sanchez ha lanzado el IRAV o lo que es lo mismo, el Índice de Referencia para la Actualización de Vivienda.

Este índice constituye un nuevo mecanismo diseñado para regular los alquileres de manera más equitativa. Según la definición proporcionada por el INE, el IRAV se calcula como “valor mínimo entre la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo (IPC), la tasa de variación anual del Índice de Precios de Consumo subyacente y las tasas de variación anual media ajustada del IPC y del IPC subyacente, medidas como la diferencia entre las tasas de crecimiento anual tanto del Índice de Precios de Consumo como del Índice de Precios de Consumo subyacente de cada mes y un parámetro de referencia que representa la inflación esperada a medio plazo, ajustadas con un coeficiente moderador”.

Este nuevo sistema reemplazará al IPC como referencia para la actualización de las rentas en contratos firmados a partir del 25 de mayo de 2023. No obstante, los contratos firmados antes de la entrada en vigor de esta ley podrán continuar utilizando el IPC, salvo que se acuerde lo contrario entre las partes. Para facilitar este proceso, el Ministerio de Vivienda ha puesto a disposición herramientas que permiten calcular las actualizaciones de manera precisa y conforme a la normativa vigente.

Cómo afecta al precio del alquiler

Si tomamos en cuenta el Índice de Referencia para la Actualización de Vivienda (IRAV), los alquileres que deban revisarse en enero de 2025 podrán ajustarse hasta un máximo del 2,20%. Estas revisiones son de carácter anual, permitiendo a los propietarios aplicar este porcentaje de incremento en las rentas, siempre que se encuentren dentro de los términos legales. Asimismo, los contratos pueden prorrogarse por un periodo de 5 años si el arrendador es un particular, o hasta 7 años en el caso de grandes tenedores.

Por ejemplo, un contrato firmado en enero de 2024 con una renta de 900 euros al mes podría revisarse tras su primer año, aumentando hasta un máximo del 2,20%. Esto supondría un incremento de 19,8 euros, resultando en una nueva renta de 919,80 euros mensuales. Este límite asegura que las actualizaciones se realicen de manera controlada, ofreciendo seguridad tanto para los inquilinos como para los propietarios.

En los contratos anteriores a la entrada en vigor de la Ley de Vivienda, continuará aplicándose el método basado en el IPC como índice de referencia para calcular los incrementos máximos permitidos. Sin embargo, propietarios e inquilinos pueden acordar de forma voluntaria la adopción del nuevo índice para regular las revisiones de la renta.

Cuanto me puede subir el alquiler

Ya conocemos la teoría pero ahora queda ver cómo se materializa y es que lo importante es conocer cuánto puede subir el alquiler y como se verá reflejado en la factura cada mes.

Para simplificar este proceso y garantizar que ambas partes tengan claridad sobre el importe máximo a pagar, el Ministerio de Vivienda ha implementado una calculadora online (la tienes en este enlace). Esta plataforma permite calcular el precio actualizado de la renta considerando tanto el IPC como el IRAV.

La herramienta está diseñada para realizar cálculos precisos en función del método de actualización establecido en el contrato de arrendamiento. Introduciendo la renta actual, el sistema genera automáticamente el valor máximo permitido, proporcionando una solución eficiente y transparente. Con ello, se facilita el cumplimiento de la normativa y se asegura que las actualizaciones de los alquileres respeten los límites legales establecidos.

Por ejemplo, para un precio de 900 euros de renta, aplicando el IRAV el precio que se puede exigir es de 919,80 euros mientras que usando el IPC el precio es de 921,60 euros.

Con este sistema, gobierno pretende controlar la escalada de precios en el precio del alquiler de la vivienda, manteniendo la subida en rangos razonables ante la escalada continuada del IPC en los últimos años.

Imagen portada | Grok con imagen de Amazon

En Xataka SmartHome | El casero deberá prolongar el alquiler aunque no quiera. Así protege la Ley de Arrendamientos Urbanos al inquilino