Con el precio de la vivienda por las nubes, para muchas personas ni siquiera la posibilidad del alquiler sigue siendo una alternativa viable. Un alquiler regulado por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, que ahora presenta modificaciones.
La citada ley ha incorporado nuevas clasificaciones para regular los aspectos legales relacionados con el alquiler. Estos cambios buscan beneficiar al inquilino y proteger sus derechos, y a continuación repasaremos todas las novedades.
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La búsqueda de un piso de alquiler en España se ha convertido en un desafío, especialmente debido al aumento de los precios y a una oferta en constante disminución. Esta caída en el número de viviendas disponibles está relacionada en gran medida con problemas como impagos y ocupaciones ilegales, lo que desmotiva a los arrendadores, quienes a menudo imponen requisitos más estrictos o directamente retiran sus propiedades del mercado.
La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) regula todos los aspectos relacionados con los alquileres y ahora incorpora cambios diseñados para reforzar la posición del inquilino. Entre las novedades, se establecen las circunstancias en las que el arrendador estará obligado a renovar el contrato de manera automática, incluso en contra de su voluntad.
Esto implica que el inquilino podrá permanecer en la vivienda aunque el propietario decida no renovar el contrato. Sin embargo, para beneficiarse de esta medida, es necesario cumplir ciertas condiciones.
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Para que el inquilino continúe en la vivienda, a pesar de la negativa del propietario, debe estar al corriente de todos los pagos y cumplir estrictamente con las condiciones pactadas en el contrato. El artículo 10 de la ley deja claro este requisito.
"Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato"
Esto quiere decir que el contrato de alquiler se renovará automáticamente por periodos anuales, hasta un máximo de tres años adicionales, siempre que, al llegar la fecha de vencimiento del contrato o de sus prórrogas, y tras haber transcurrido cinco años (o siete si el arrendador es una entidad jurídica), ninguna de las partes manifieste su intención de no continuar con el contrato.
Además, según la normativa, los propietarios deben notificar su decisión de no renovar el contrato de alquiler con al menos cuatro meses de antelación, mientras que los inquilinos tienen un plazo mínimo de dos meses. Durante el periodo de prórroga automática de tres años, el inquilino puede comunicar su intención de no continuar con un mes de antelación respecto a la finalización de cualquiera de las anualidades.
Otros cambios
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El artículo 17 de la citada Ley en la que se regula el precio del alquiler, establece que será el acordado libremente entre las partes, con pagos mensuales durante los primeros siete días de cada mes. La forma del pago será la acordada y en ausencia de acuerdo se hará en efectivo en la vivienda alquilada, y el propietario debe emitir un recibo salvo que el método de pago lo acredite automáticamente.
En relación al precio, las zonas que se hayan declarado tensionadas tras la reforma de la Ley 12/2023, también ven regulado el precio máximo al que se puede alquilar una vivienda. En este sentido, el artículo 17.6 establece que no puede exceder el último precio registrado en los últimos cinco años, ajustado por inflación y sin incluir nuevos cargos no contemplados previamente.
"En los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la presente ley en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años en la misma vivienda, una vez aplicada la cláusula de actualización anual de la renta del contrato anterior, sin que se puedan fijar nuevas condiciones que establezcan la repercusión al arrendatario de cuotas o gastos que no estuviesen recogidas en el contrato anterior."
Sólo se permite un incremento del 10% en el precio del alquiler si se cumple alguna de estas condiciones:
- La vivienda ha sido rehabilitada según el Reglamento del IRPF.
- Se han realizado mejoras energéticas que ahorren al menos un 30%.
- Se han efectuado obras de accesibilidad.
- El contrato tiene una duración de 10 años o más.
Al respecto, se establece una excepción. El alquiler de una vivienda puede incrementarse hasta un 10% sobre la última renta registrada en los últimos cinco años si se cumplen ciertas condiciones:
- La vivienda ha sido rehabilitada según el Reglamento del IRPF.
- Se han realizado mejoras que acrediten un ahorro energético del 30%.
- Se han efectuado obras para mejorar la accesibilidad.
- El contrato se firma por un periodo de diez años o más, incluyendo un derecho de prórroga voluntaria para el inquilino.
Otra excepción aparece en el artículo 17.7 y está relacionada con el alquiler de grandes tenedores (persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos ya sea vivienda habitual y segunda residencia, excluyendo garajes y trasteros, y cualquier titular de una superficie construida de 1.500m2 o superior). Para estos casos, el precio en zonas tensionadas debe ajustarse a los límites de los índices oficiales. Si el inmueble no ha sido alquilado en cinco años, estas reglas pueden aplicarse si lo determina el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana.
"Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, en los contratos de arrendamiento de vivienda sujetos a la presente ley en los que el arrendador sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición establecida en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, y en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la referida Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia atendiendo a las condiciones y características de la vivienda arrendada y del edificio en que se ubique, pudiendo desarrollarse reglamentariamente las bases metodológicas de dicho sistema y los protocolos de colaboración e intercambio de datos con los sistemas de información estatales y autonómicos de aplicación"
A favor del propietario
Pese a que esos movimientos protegen al inquilino, el propietario tampoco queda desamparado. En este sentido, la ley establece que el arrendador puede recuperar su vivienda (si así se establece en el contrato), en caso de que la necesite para él mismo o para un familiar de primer grado, esto es padres, hijos o cónyuge. De esta forma el contrato puede ser extinguido y solo será obligatorio que el dueño avise con dos meses de antelación.
Imagen portada | PxHere
Vía | La Razón
Más información | Ley de Arreindamientos Urbanos
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